bet007开户网站 - 自贸区井喷,房价暴涨奇迹却不可复制,小心被坑

在2015年成为广东自贸区后,房价随着大行情暴涨,当年涨幅高达40%。有一种情况是,在自贸区成立前,房价利好已经“透支”,进入平缓滞涨阶段。还有一些自贸区在设立以后,先是上涨,又被打回原形。“自贸区”拉不动房价的情况,也属常见。全国都是自贸区。因此,这次公布的自贸区名单后,没有引起像2018年海南全岛成为自贸区,抢房大军涌入的现象。新增的这批“自贸区城市”,经济实力最强的是苏州,其

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bet007开户网站,数量井喷,自贸区的“含金量”正在急剧下降。

国务院在8月26日宣布,中国的自贸试验区一下子从12个增加到18个省市区,已超半数。

每个自贸区又包括3个片区,加起来近50个城市有了自贸试验区。

还有很多省份在排队递材料,很可能再过一两年,全国每个省份都会拥有自己的自贸区。

成了“标配”后,自贸区之间的资源争夺战,可能会极其激烈。pk的结果,也将决定房价的分化。

会像深圳前海那样,设立自贸区后房价“一飞冲天”吗?

这一批自贸区涉及19个地区(城市),哪些有投资价值?

来,坐下来听你黄师傅盘点一下。

01

全国第一个自贸区于2013年在上海设立,如同一枚燃烧弹,瞬间燃起楼市的熊熊大火。

开发商拼命抢地。上海自贸区挂牌前后,住宅土地溢价率上升100%-150%。挂牌不到3个月,浦东拍出一块溢价率高达445%的商用土地。

深圳前海片区,2014年的房价还不到4万。在2015年成为广东自贸区后,房价随着大行情暴涨,当年涨幅高达40%。

如今,前海的均价已经高到10万,成为深圳的标杆。时至今日,自贸区仍然是开发商最爱的推销“噱头”之一。

不过,自贸区并不是“一用就灵”的涨价魔术。

有一种情况是,在自贸区成立前,房价利好已经“透支”,进入平缓滞涨阶段。这种情况是比较常见的。

更普遍的情况是,自贸区的设立,并没有快速带来产业、人流,或者所在区域的资源稀释较为厉害,房价未必能跑赢大势。

2015年,福建设立自贸试验区,共有福州、厦门、平潭三个片区。

此后,福州商品房均价竟然没有上升,反而有所下降。国家统计局公布的数据显示,当年的商品房销售均价11653,此后两年分别是11089、11057。

相比之下,厦门就开启了连续上涨通道,从1.6万飙升到2.3万。几年下来,福州的房价涨幅,远不如厦门。

另外还有数据显示,从2014年到2016年,福州的房价涨幅仅为9.8%,低于并非自贸区的泉州的17.5%。

还有一些自贸区在设立以后,先是上涨,又被打回原形。“自贸区”拉不动房价的情况,也属常见。

比如辽宁的营口、河南的开封,设立自贸区以后,价格都没有出现大的变化。甚至你可能根本没有印象,这个地方也是自贸区。

02

早期的自贸区是“尖兵突进”,探索创新,选中的都是改革开放前沿阵地的“尖兵”:上海、广东、福建、天津。

此次再增6个自贸区,已经标志着,中国自贸区已经进入“全面推广”阶段。

自贸区“扩容”的逻辑,先是沿海、沿江,现在扩展到沿边。在广西、云南、黑龙江新设自贸试验区,这是中国首次在沿边地区布局自贸试验区。

这批省份之所以能优先设立自贸区,很大程度上与国家战略有关:京津冀协同发展、一带一路等,突出扩大对外开放水平。

山东自贸区探索中日韩三国地方经济合作,江苏自贸区包括了连云港这个欧亚大陆桥的起点,河北自贸区服务于京津冀协同发展,广西自贸区、云南自贸区围绕“一带一路”、黑龙江自贸区打造对俄罗斯和东北亚合作的中心枢纽……

不过,其他内地省市和自治区也都在申报自贸区,排队等待批复。用不了几年,自贸区很可能将成为每个省的“标配”。全国都是自贸区。

只有一个例外:北京。北京不需要自贸区,就像北京不需要设立经济特区,是一样的道理。

接下来几年时间内,预计这些省份都会拥有自己的自贸区,把全国自贸区积累的优秀经验搬过来用,并结合当地实际探索自己的发展道路。

虽然都叫自贸试验区,但是各有侧重,基本上都是在原有的发展战略基础上“加持”,并非颠覆性的变化。

因此,这次公布的自贸区名单后,没有引起像2018年海南全岛成为自贸区,抢房大军涌入的现象。也没有引发限购的升级。

目前,最新的这批自贸区中,有7个城市是实行部分限购政策,分别是济南、青岛、南京、苏州、南宁、昆明和哈尔滨。其他城市都不限购。只有雄安是房产投资的“禁区”。

楼市当前的形势,是行情越好,限购越严。

这一批“自贸区城市”中,青岛、南京、苏州等城市比较严格,但也还是有“入场券”。而黑河、绥芬河和崇左这种城市,虽然没有政策管控,其投资价值相对有限。

03

自贸区为什么能推动楼市的上涨呢?根本上还是看产业发展、人口增长。

它们利用政策优惠吸引海内外资金进来,促进区内经济综合发展。目前的12个自贸区,上半年就吸引了700亿外资,占了全国的14%,增速高达20%以上。

现在自贸区越来越多,评估含金量,也离不开产业、人口二字。

一是看所在城市的经济、人口基本面,二是看自贸区是否该城市产业和人口导入的“增长极”,形成叠加优势。

比如广州南沙区,在挂牌自贸区之前,已经是国家级新区。虽然挂牌之后,利好不断,但楼市基本上不温不火,其房价的涨幅大致和广州市差不多,涨幅还比不上黄埔区。

究其原因,在于南沙与广州市区的距离太远,大约50公里。广州市的大项目、大企业,往往随着城市东进的步伐,落户在东部的黄埔区、增城区。

这样一来,虽然南沙是自贸区,但实际上享受不到广州的直接辐射和带动。在人口流入上,也不如黄埔区更加吸引人才落户和发展。

相比而言,自贸区的优势主要在制度优势、投资环境。

例如,自贸试验区的外商投资准入负面清单比全国版负面清单要短。十九大报告明确 “赋予自由贸易试验区更大改革自主权”,省里一般也都会下放省级管理权限。

自贸区也是创新的温床和吸引人才的洼地。不过,这些都需要放在所处城市的基本面进行考量。

新增的这批“自贸区城市”,经济实力最强的是苏州,其次是南京、青岛,都是万亿俱乐部的成员。此外,济南、烟台、唐山也实力不俗。

这些城市,经济增速也保持在较高的水平。

但是,也有不少经济体量很小的城市,进入了这批自贸区名单。主要出现在沿边省份。例如云南的德宏,去年gdp总量仅381亿,黑龙江的黑河市,经济体量也仅有505亿。

如果放在广东,只相当于长安、小榄等一个大镇的经济体量。其楼市的容量和想象空间,必然有限。

在经济增速上,也有不少城市出现了“预警”。连云港、南宁、钦州的经济增速都低于6%。

这次纳入黑龙江自贸区的绥芬河,是牡丹江市的一部分。整个牡丹江市,去年的经济增速仅1.3%,连gdp总量都没有公布,常住人口增速是-0.9%,处于流失状态。

绥芬河之所以列入自贸区,主要是因为与俄罗斯接壤,有一个互市贸易区。从经济、人口等基本面看,很难支撑后续的快速增长。

从人口数据看,这批城市也有不少堪忧之处。

人口少于300万的城市,如果不能快速吸纳人口流入,对楼市的支撑能力较弱。广西的崇左、黑龙江的黑河和绥芬河(牡丹江)、云南的德宏、河北的大兴片区,都属于此列。

此外,还有多个自贸区所在城市,人口在净流出状态。主要是黑龙江的三个自贸片区,以及曹妃甸(唐山)。

对新设的自贸区,只有当它所在的城市具有投资价值,才值得进入。

04

其实,这批新增的自贸区,有些地方的投资门槛已经较高。

南京的新房均价已达到3万,苏州大约在2万多,山东的济南、青岛等,房价门槛也不低。

在自由贸易区概念越来越泛滥的今天,自贸区到底能兑现多少红利,需要审慎观察。

比如说,山东自贸区的定位旨在发展海洋经济,青岛和烟台原本就是中日韩自贸区的版图之中,之前发展可以说不温不火。今年以来,青岛二手房价格已经持续6个月下降,与此同时,5次位列跌幅榜top5名单。

短期来看,自贸区可能会对楼市产生“挂牌效应”,带旺楼市。

可是“挂牌效应”耗尽之后,很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。

如果一座城市最终在资源争夺战中败北出局,它的自贸区,投资价值就很少。一句话,这个阶段,自贸区的概念只是一份“加持”,但绝对不可能包打天下。

pk拾